Vivienda vacacional en Canarias: zonificación, licencia y moratoria actual

La vivienda vacacional (VV) es probablemente el caso de uso urbanístico más complicado de Canarias. Lo que en el PGOU figura como "residencial" puede estar excluido de VV por el decreto autonómico, por el planeamiento turístico insular, por una moratoria municipal reciente o por estar en suelo turístico. Antes de firmar un proyecto de cambio de uso o de aceptar un encargo de habilitación VV, conviene repasar el puzzle completo.

Marco legal: qué norma aplica a qué

1. Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias — tipifica los establecimientos turísticos y define el concepto de VV.
2. Decreto 113/2015 del Reglamento de viviendas vacacionales — regula requisitos técnicos, registro, condiciones de la explotación y ámbitos de exclusión.
3. Directrices de Ordenación del Turismo (Ley 19/2003) — afectan al suelo de uso turístico y la contención del crecimiento.
4. Planes Insulares (PIOT Tenerife, PIO Gran Canaria, PIOL Lanzarote) — pueden añadir restricciones propias.
5. PGOU municipal — define zonas residenciales, turísticas saturadas y exclusiones específicas.
6. Ordenanza municipal — muchos ayuntamientos tienen ordenanzas específicas de VV con zonificación detallada.

Dónde NO se puede hacer VV en Canarias

El Decreto 113/2015 (modif. 2022 y sucesivas) excluye expresamente:

• Suelo turístico: complejos extrahoteleros, apartamentos turísticos reconocidos, suelo con uso global turístico definido por el PIOT.
• Zonas turísticas saturadas declaradas formalmente por los cabildos.
• Inmuebles sometidos a plan especial de rehabilitación turística (Ley 2/2013).
• Zonas residenciales con moratoria municipal en vigor.

A efectos prácticos, el arquitecto debe verificar 3 fuentes antes de decirle al cliente que puede legalizar su VV: el Decreto 113/2015 (general), el PIOT o PIO de la isla (exclusiones territoriales) y la ordenanza municipal (restricciones locales).

Moratorias y ayuntamientos más restrictivos

Tenerife

• Santa Cruz — ordenanza de VV con zonificación restrictiva en el centro histórico y Anaga.
• Adeje / Arona — limitaciones severas en Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos por ser suelo turístico saturado.
• Puerto de la Cruz — regulación estricta por ser destino turístico consolidado.
• La Laguna — conjunto histórico UNESCO: autorizaciones de Patrimonio añadidas.

Gran Canaria

• Las Palmas de GC — zonificación por barrios, algunos saturados (Vegueta-Triana, casco).
• San Bartolomé de Tirajana / Mogán — suelo turístico en Maspalomas/Puerto Rico prácticamente excluye VV residencial.

Islas con limitaciones específicas

• Lanzarote — PIOL contiene moratoria histórica y régimen de protección paisaje muy restrictivo.
• La Palma — tras la erupción de Cumbre Vieja, regulaciones específicas en zonas afectadas.

Requisitos técnicos habituales para habilitar VV

• Superficie mínima por plaza alojativa.
• Iluminación y ventilación natural en todas las piezas principales.
• Aseo completo con ducha.
• Equipamiento mínimo (cocina, climatización, TV, WiFi, extintor, botiquín).
• Placa identificativa en el exterior con número de registro.
• Certificado energético.
• Seguro de responsabilidad civil.

Procedimiento administrativo

1. Consulta urbanística previa al ayuntamiento: ¿mi parcela admite uso VV según PGOU + moratoria + ordenanza?
2. Si procede: cambio de uso si la vivienda está como residencial pura. Proyecto técnico + licencia municipal.
3. Declaración responsable de inicio de actividad ante la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias (actualmente).
4. Inscripción en el Registro General Turístico de Canarias → número de registro (VT-xxxxx).
5. Alta fiscal y declaración ante Hacienda (rendimientos de actividades económicas + IGIC en Canarias).

Errores de proyecto habituales

• Asumir que residencial = VV permitida. El PGOU dice "Residencial Media", el cliente piensa VV, el ayuntamiento rechaza. Revisa siempre la ordenanza específica.
• No verificar si el edificio tiene más del 50% uso turístico — en ese caso puede aplicar régimen de apartamento turístico en vez de VV.
• Olvidar el IGIC en la memoria económica — aplicable a la actividad turística en Canarias.
• Confiar en que la moratoria "ya caducó" — muchas ordenanzas se renuevan con periodicidad anual.

El contexto 2026

El debate sobre VV en Canarias sigue muy vivo. En 2024 hubo manifestaciones por masificación turística y varios municipios anunciaron endurecimientos. Antes de proyectar, conviene revisar noticias recientes del ayuntamiento específico y cualquier modificación puntual del PGOU publicada en el BOP correspondiente.